서울 부동산 시장을 둘러싼 이야기는 이제 단순한 ‘집값’의 문제가 아니다.
개발 이익, 세금, 대출 규제, 청약 열기, 그리고 일부 단지의 급락까지 모두 얽혀 하나의 거대한 흐름을 만들고 있다.
대장동 개발과 강남 부동산, 100억 오른 가격과 0원의 추징금
중앙일보 보도 「’대장동 추징금 0원’ 정영학·남욱, 강남 부동산은 그새 100억 올랐다」 에 따르면 대장동 개발 사업의 핵심 인물로 꼽히는 정영학·남욱이 보유한 강남 부동산 시세가 최근 몇 년 사이 100억 원 이상 상승한 것으로 추정된다.
문제는 이렇게 큰 시세 차익이 발생했음에도 형사 재판에서 범죄수익에 대한 추징금이 ‘0원’으로 결론 나면서 사회적 논란이 커지고 있다는 점이다. 개발이익은 민간에 남고 그 과정에서 발생한 불법 여부는 사실상 제대로 환수되지 않았다는 비판이 뒤따른다.
이 사례는 두 가지를 보여준다.
- 대장동 개발 이슈가 여전히 강남 고가 부동산 시장의 상징적 사건으로 남아 있다는 점
- 규제와 수사에도 불구하고 강남 일부 지역의 자산 가격 상승세가 꺾이지 않았다는 점
결국 “누가, 어떤 방식으로 이익을 가져가는가”라는 질문이 서울 부동산 시장을 바라보는 핵심 관점이 되고 있다.
서울 아파트 거래량 급감과 ‘갭투자’ 규제의 명암
경향신문의 「‘갭투자’ 막으니 서울 아파트 거래량 77% ↓···영등포에선 93.9% 줄었다」 를 보면 정부가 전세 끼고 매매하는 이른바 ‘갭투자’를 전면 제한하는 규제를 내놓은 뒤 서울 아파트 거래량이 전년 대비 77% 감소, 영등포구는 93.9% 감소했다는 분석이 나온다.
갭투자는 적은 자기자본 + 전세 레버리지를 활용해 향후 집값 상승에 따른 시세차익을 노리는 전형적인 투기형 투자 방식이다.
새 규제가 시행되면서 다음과 같은 변화가 나타나고 있다.
- 단기 매매·투자 수요 급감
→ 매물은 남아 있는데 실제 거래가 이뤄지지 않는 구간이 길어짐 - 실수요 위주 시장 전환이라는 긍정적 평가
→ 다만, 거래 절벽·시장 경직이라는 부작용도 동시에 발생
‘거래량 77% 감소’라는 숫자는 단지 “투기 세력이 줄었다”를 넘어 “시장 전체가 일단 멈춰 서서 눈치를 보고 있다”는 신호이기도 하다.
보유세 인상과 세금 부담, 정말 ‘세금폭탄’일까
더스쿠프의 「9억 오른 아파트, 보유세 800만원 더 내라…이건 세금폭탄?」 기사에서는 공시가격이 크게 오른 고가 아파트를 중심으로 보유세 부담이 최대 약 800만 원가량 증가한 사례를 다루고 있다.
실제 기사 사례를 단순화하면 대략 이런 그림으로 요약할 수 있다.
| 아파트 가격 상승액 | 보유세 증가액(예시) |
|---|---|
| 3억 원 증가 | 약 300만 원 증가 |
| 6억 원 증가 | 약 550만 원 증가 |
| 9억 원 증가 | 약 800만 원 증가 |
물론 위 표는 정책·공시가격·공정시장가액비율 등에 따라 달라질 수 있는 단순 예시일 뿐이다.
그럼에도 한 가지는 분명하다. 집값이 크게 올랐다면, 그에 대한 장기 보유 비용 역시 함께 올라가는 구조라는 점이다.
“집값은 오를 때 기쁘지만,
진짜 계산은 세금 고지서가 도착한 뒤에야 시작된다.”
세금을 ‘폭탄’으로 볼 것인지 아니면 과열된 시장을 완화하기 위한 가격 신호로 볼 것인지는 보는 사람마다 평가가 갈린다.
다만 장기적으로는 보유세 강화가 실수요·거주 중심 시장으로의 전환을 유도하는 장치가 될 수 있다는 점에서 세금 자체보다 세제의 방향성을 더 주의 깊게 볼 필요가 있다.
래미안 트리니원 청약 열기: 규제 속에서도 뜨거운 신축 선호
조선일보의 「‘시세차익 30억’ 래미안 트리니원 1순위 청약에 5.5만명 몰렸다」 를 보면 서울 서초구 반포동 ‘래미안 트리니원’ 1순위 청약에만 약 5만5000명이 몰린 것으로 나타났다.
분양가와 인근 시세를 비교하면 시세차익이 최대 30억 원 수준으로 추정되면서 대출 규제가 강한 상황에서도 상당한 규모의 현금 자산을 가진 수요가 대거 몰린 셈이다.
여기서 읽을 수 있는 메시지는 명확하다.
- 일반 매매 시장은 대출 규제·보유세 부담·갭투자 제한 등으로 위축
- 그럼에도 입지 + 브랜드 + 신축 + 희소성을 갖춘 단지에는 여전히 “한 번에 인생을 바꿔보려는” 청약 수요가 집중
즉, 서울 아파트 시장은 단순히 “전체가 침체냐, 과열이냐”로 나눌 수 없고 단지별·입지별로 온도 차가 극단적으로 갈리는 ‘양극화’ 국면에 들어섰다고 보는 편이 더 적절하다.
3주 새 8억 급락한 단지들, 왜 이렇게 흔들리는가
반대로 같은 시기 일부 단지에서는 눈에 띄는 급락 사례도 등장하고 있다.
세계일보의 「“아파트값 3주새 8억 ‘폭락’…도대체 어디길래?”」 는 10·15 대책 이후 서울 아파트값 상승세가 3주 연속 둔화되는 가운데, 일부 단지에서 3주 새 8억 원 이상 하락한 거래가 나타났다고 전한다.
급락이 나타난 곳들의 공통점은 대체로 다음과 같다.
- 재건축·개발 기대감이 선반영된 고평가 지역
- 단기간에 급등했다가 규제·금리·심리 변화가 겹친 레버리지 의존 단지
- 인근에 신규 입주 물량이 많아지는 등 공급 부담이 커진 지역
이처럼 같은 서울, 같은 시기에도 어떤 곳은 청약에 수만 명이 몰리고 다른 곳은 수억 원씩 가격이 빠지는 극단적인 스프레드가 벌어지고 있다.
결론: 한 방향만 보는 순간, 서울 부동산은 이미 다른 국면으로 간다
정리해보면 지금 서울 부동산 시장은 다음과 같은 여러 층위를 동시에 가지고 있다.
- 대장동 개발 이슈와 강남 고가 부동산의 상징적인 가격 상승
- 갭투자 규제 이후 거래량 77% 감소, 영등포 93.9% 감소로 드러난 거래 절벽
- 보유세 강화로 체감되는 세금 부담 증가와 과세 형평 논쟁
- 래미안 트리니원 사례에서 보듯 여전히 뜨거운 신축·청약 시장의 쏠림 현상
- 일부 단지의 3주 새 8억 급락처럼 드러나는 국지적 급변과 심리 불안
투자자든 실수요자든 지금 같은 시장에서는 다음과 같은 자세가 필요해 보인다.
- 뉴스 한 줄, 그래프 한 개에 올인하지 말 것
- 규제·세금·금리·공급·수요·심리 등 여러 변수를 동시에 보며 리스크를 분산할 것
- ‘서울 전체’가 아니라, 구·동·단지 단위로 시장을 쪼개서 볼 것
“집은 한 채를 사더라도,
판단은 여러 시나리오로 나눠서 해야 한다.”
서울 부동산 시장은 지금도 움직이고 있다.
대장동에서 시작된 논쟁, 강남의 가격, 갭투자 규제, 보유세, 청약 열기, 일부 단지의 급락까지.
한쪽 눈만 가리고 보면 늘 “폭등” 또는 “폭락”처럼 보이지만 양쪽 눈을 모두 뜨고 보면 각각의 조각들이 서로 균형을 맞추려는 과정이라는 사실을 조금은 더 선명하게 읽을 수 있다.