서울 동작구 아파트 실거래가 하락, ‘조정’이 눈에 보이기 시작했다
서울 동작구 아파트 실거래 매매가격이 눈에 띄게 내려가고 있다.
MSToday의 「서울 동작구 아파트 실거래 매매가격 하락…최고가 대비 최대 35%↓」에 따르면 동작구 일부 단지는 직전 최고가 대비 최대 35%까지 가격이 떨어진 사례도 나타났다.
한때 신고가를 갈아치우던 단지들에서 이제는 매수자와 매도자 모두 눈치를 보는 가격 탐색기가 시작된 셈이다.
- 직전 최고가 대비 최대 35% 하락
- 급등 이후 조정 국면 진입 신호
- 이전에는 보기 힘들었던 다양한 가격·조건의 매물 등장
단기적으로는 보유자 입장에서 부담이 크지만 중장기적으로 보면 비정상적으로 치솟았던 가격이 제자리를 찾아가는 과정으로 볼 수 있다.
실수요자 입장에서도 “언젠가 조정 올 것”이라는 말이 현실이 되고 있다.
래미안 트리니원, 청약 열기 속에 드러난 시세차익 기대
반대로 일부 신축 단지에는 여전히 ‘불장’ 분위기가 남아 있다.
조선일보의 「’시세차익 30억’ 래미안 트리니원 1순위 청약에 5.5만명 몰렸다」에 따르면 ‘래미안 트리니원’ 1순위 청약에만 약 5만 5천 명이 몰렸다.
분양가 상한제가 적용된 단지임에도 인근 시세와 비교하면 최대 30억 원 수준의 시세차익이 기대된다는 분석이 나오면서 현금 여력이 있는 투자자와 실수요자가 동시에 몰린 대표 사례가 됐다.
- 1순위 청약 경쟁에 5.5만 명 참여
- 당첨 시 최대 30억 원대 시세차익 기대
- 여전히 강하게 나타나는 신축·브랜드 선호
동작구 기존 아파트 가격이 조정되는 와중에도 이처럼 ‘로또 성격’을 가진 신축 단지는 여전히 과열 양상을 보이고 있다.
“한쪽에서는 30% 빠지고,
다른 한쪽에서는 30억을 번다.”
같은 도시, 같은 시기에 이렇게 다른 표정이 공존하는 것. 그것이 지금 한국 부동산 시장의 가장 큰 아이러니다.
10·15 대책 이후, 수도권 비규제 지역으로 쏠리는 수요
빅데이터뉴스의 「’10·15 부동산 대책’에 수도권 비규제 지역 거래 ‘껑충’」에 따르면 2023년 10월 15일 ‘주택시장 안정화 대책’ 발표 이후 수도권 비규제 지역 아파트 매매 거래가 크게 늘었다.
직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 대책 발표 후 20일간 수도권 비규제 지역 아파트 매매는
5170건에서 6292건으로 22% 증가했다.
규제지역에서 막힌 수요와 자금이 비규제 지역으로 이동한 전형적인 풍선효과다.
- 10·15 대책 발표 후 비규제 지역 거래량 약 22% 증가
- 규제지역 대비 비규제 지역으로 수요·자금 쏠림
- 규제-비규제 간 가격·거래 양극화 심화 우려
규제를 통해 한쪽을 눌렀더니 풍선처럼 다른 쪽이 부풀어 오른 전형적인 패턴이다.
“규제는 압력일 뿐이다.
방향을 설계하지 못하면, 시장은 엉뚱한 곳으로 흐른다.”
정책이 의도한 ‘과열 진정’은 일부 구역에서 나타났지만 그만큼 다른 지역이 더 강하게 달아오르는 비대칭 효과도 함께 커지고 있다.
“차라리 전국을 규제해라”
한국경제·돈앤톡이 인용한 기사를 보면 부동산 커뮤니티에서는 현재 정책에 대한 피로감과 불신이 상당하다.
- “이럴 거면 전국을 규제해라”
- “규제지역만 바보 되는 구조 아니냐”
- “투자 수요가 비규제 지역으로만 몰리니 더 왜곡된다”
이런 반응은 단순한 불만이라기보다 지역별로 잘라 시행되는 규제가 실효성이 떨어진다는 인식을 반영한다.
한편, 제주일보의 「부동산 시장 침체 장기화, 대책 마련해야」는 10·15 대책 이후 제주 지역 아파트 입주전망지수 급락과 함께 지역 부동산 시장 침체가 장기화하고 있다고 진단한다.
수도권 규제가 강화되면서 외지인 투자까지 위축돼 지방 시장의 활력도 함께 떨어지는 역효과가 관측된다는 것이다.
하락과 과열, 규제와 풍선효과가 동시에 존재하는 시장
지금 한국 부동산 시장을 한 문장으로 요약하면 이렇다.
“하락과 과열, 규제와 풍선효과가 동시에 존재하는 비대칭 시장”이다.
| 주요 이슈 | 현황 | 시사점 |
|---|---|---|
| 동작구 아파트 가격 하락 | 최고가 대비 최대 35% 하락 | 급등 후 조정 국면, 실수요 접근 가능성 확대 |
| 래미안 트리니원 청약 과열 | 1순위 5.5만 명, 최대 30억 시세차익 기대 | 신축·브랜드 선호, 로또 청약 구조 고착 |
| 10·15 대책 이후 비규제 지역 | 비규제 지역 거래량 22% 증가, 가격 강세 | 규제-비규제 간 풍선효과 및 양극화 심화 |
| 커뮤니티·시장 심리 | 정책 불신, “전국 규제” 요구, 지방 침체 장기화 우려 | 정책 일관성·신뢰 회복 필요 |
지금 필요한 건 “더 센 규제냐, 더 푸는 완화냐”를 고르는 일이 아니다.
- 어떤 기준으로 지역을 나누고,
- 어떤 목표로 규제를 설계하며,
- 어떤 방식으로 실수요자와 투자자를 구분해 보호할 것인지에 대한 일관된 방향과 설계 철학이다.
“시장 안정은 숫자의 문제가 아니다.
결국 신뢰의 문제다.”
가격은 오르내릴 수 있다.
하지만 정책에 대한 신뢰가 무너지면, 시장은 그보다 더 크게 흔들린다.
장기적인 관점에서 실수요자 보호, 시장 왜곡 최소화, 지역 간 과도한 양극화 완화라는
세 가지 축을 동시에 고려하는 정교한 조정이 필요한 시점이다.